วิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้าน
การคำนวณค่างวดบ้านใช้สูตร PMT (Loan Amortization) ซึ่งคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) ทุกเดือน ในแต่ละงวดที่จ่าย ส่วนหนึ่งจะหักดอกเบี้ย อีกส่วนจะลดเงินต้น งวดแรก ๆ จะจ่ายดอกเบี้ยเยอะ งวดท้าย ๆ จะตัดเงินต้นเยอะขึ้น
MRR vs MLR ต่างกันอย่างไร
ธนาคารไทยใช้ดอกเบี้ยอ้างอิง 2 แบบหลัก ๆ
- MRR (Minimum Retail Rate) — ดอกเบี้ยลูกค้าทั่วไป สูงกว่า MLR
- MLR (Minimum Loan Rate) — ดอกเบี้ยลูกค้ารายใหญ่ ต่ำกว่า
- MOR (Minimum Overdraft Rate) — สำหรับวงเงินเบิกเกินบัญชี
สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่จะอิง MRR ลบส่วนลด เช่น "MRR - 3.45%" ถ้า MRR ของธนาคารคือ 6.95% ดอกเบี้ยจริงคือ 3.50% เวลาธนาคารปรับ MRR ดอกเบี้ยของคุณก็จะเปลี่ยนตาม
ดอกเบี้ย 3 ปีแรก vs ดอกเบี้ยลอยตัว
โปรโมชันดอกเบี้ยส่วนใหญ่จะคงที่ 3 ปีแรก เช่น 2.5% / 3.0% / 3.5% พอเข้าปีที่ 4 จะกลับไปเป็นดอกเบี้ยลอยตัวอ้างอิง MRR ซึ่งมักจะสูงกว่าโปรโมชันค่อนข้างมาก
| ช่วง | อัตราดอกเบี้ย (ตัวอย่าง) | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ปี 1 | 2.50% | โปรโมชัน |
| ปี 2 | 3.00% | โปรโมชัน |
| ปี 3 | 3.50% | โปรโมชัน |
| ปี 4 เป็นต้นไป | MRR − 3.45% ≈ 3.5–4.5% | ลอยตัว |
เคล็ดลับ: เมื่อเข้าปีที่ 4 ควรรีไฟแนนซ์บ้านไปธนาคารใหม่ เพื่อรีเซ็ตดอกเบี้ย 3 ปีแรก ทำให้ประหยัดดอกเบี้ยรวมได้มาก
ตัวอย่างการคำนวณ
กู้ 3 ล้านบาท ดอกเบี้ย 3.5% ต่อปี ระยะเวลา 30 ปี
- ค่างวด/เดือน ≈ 13,469 บาท
- จ่ายทั้งหมดตลอดสัญญา ≈ 4,848,949 บาท
- ดอกเบี้ยรวมที่เสียไป ≈ 1,848,949 บาท (62% ของเงินต้น)
ถ้าจ่ายเพิ่มเดือนละ 5,000 บาทเข้าเงินต้น จะปิดหนี้ได้เร็วขึ้น 8 ปี และประหยัดดอกเบี้ยไปได้ประมาณ 540,000 บาท